中海、绿地、绿城、华夏幸福2018战略调整与拿地策略整理!澳门金沙30064在线网站

By admin in 集团财经 on 2019年3月1日

4.金地新家(金地旗下家装互联网装修平台)进一步联手京东O2O,共同发力互联网家装市场,致力于打通线上购买,线下服务的家装消费壁垒,全面联动电商、微信公众号、线下门店,以双重品牌保障为广大年轻人提供标准化装修解决方案。

与前几家大地产公司面临的发展问题类似,绿地遭遇了多元化困局,2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3.75%、3.98%、1.38%和1.67%,使整体毛利率大幅拉低至14.34%。绿地进入2018年以来负债率较高,利息支出大,按8%的融资成本计算,每年的利息支出就高达400亿元。根据公开报道,近期绿地重庆、上海、成都、西安,郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。尽管绿地有境内外融资双方管道,但政策收紧,融资渠道受限,在高负债率的背景下,融资成本可能将进一步上升。

2.6月发行公司债券(第三期),规模不超过人民币30亿元(含30亿元)。品种一为3年期,票面利率询价区间为4.7%-5.7%;品种二为5年期,票面利率询价区间为5.0%-6.0%;

华润在2018年的战略调整主要如下:

主要是招拍挂、
外部合作及二级市场收购等方式。根据公开报道显示,2018年1-4月,龙湖地产共获取29宗地块,大部分集中于1-2月份获得。龙湖拿地聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局,同时要求将单个项目的开发规模控制在适当的水平,目的是提升可售物业的周转率。

2.2月24日面向合格投资者公开发行公司债券获得中国证监会核准批复的公告。

2.新增土地储备主要集中于经济发达、购买力强劲的长三角、珠三角、环渤海,以及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城;

尽管大环境的融资形势非常严峻,但中海当前的流动性非常充足,融资成本目前也基本能控制在年化6%左右,在战略发展方面,一是着力“好中求快、稳中求快”,销售策略和节奏更为进取;二是加速拓展一线及二线城市都市圈,高效吸纳土地储备,且重点布局商办板块,主要是大力开发联合办公和长租公寓领域;推出股权激励计划,并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等;四是制定2018年业绩增长目标,追求“又好又快”的发展目标。

澳门金沙30064在线网站 1笔者按:

(二)拿地策略

十四、世茂房地产

主抓并购、招拍挂、合作模式,在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域分布较广,如2018年6月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共5块土地。

1.一二线城市依然是金地深耕的地方,而三四线城市未来金地也会有选择性地进入,主要进入城市标准是:一是本身具有一定的经济总量和人口总量;二是在都市圈周围,能承接大都市圈的外溢。同时金地会观察两个指标:一是在具体项目选择上,观察项目预期净收益率、净利润率,这个静态指标反映了项目抗风险的能力;二是观察项目IRR(内部收益率),这是动态指标;

一是在内部培养8家300亿以上的区域公司,成为2018年4000亿目标的重要基础,在原有的小镇、大盘、超高层项目外,增加短平快项目,加快周转率。

1.发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%,这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行;

(二)拿地策略

(二)拿地策略

二是依托房地产主业优势,启动“地产+”的新一轮布局,积极发展大基建、大金融、大消费等产业集群,为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长,2018重点布局养老和文旅项目,如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局千亩康养小镇、雪莱小镇,“地产+科技及综合产业”之新动能产城融合,包括会展经济园、科技先行谷、生活示范区等三大园区,如中国济南绿地国际博览城等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心,重点打造先进动力产业园、绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。

(一)战略调整

六是新组建的绿城科技集团围绕建筑科技化、住宅科技化、楼宇经济科技化等方面推进,具体包含四大板块内容:4S公司、精装修集团、基电安装公司、绿城PC构建厂。

(三)核心融资

澳门金沙30064在线网站 2

四是建立全方位多层次的激励机制,如股权激励保障公司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就;另外“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划也相继建立和实施。

绿地在2018年的战略调整有目共睹,主要体现在如下几方面:

4.目前拿地区域一二线城市依然为重点,同时挺近三四线城市(2017年新进入海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市),进行多样化地产布局。

八是加强快周转,针对“262”(20%豪宅产品,60%性价比较高的产品,20%社会保障房)产品结构中的60%,适当加快60%产品结构的周转速度。九是实行架构调整,一是把在总部机关的人放到一线,二是进行组织架构上的扁平化,三是推行轻重并举原则。

一是采取积极而谨慎的的收购土地政策,除了重点布局一二城市外,将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市,为保证以后能获得较高的利润率(目前世贸的拿地成本相对较低:2017年末土地成本均值为5108元/平米);

绿地在拿地上重点关注三大关键点:(1)城市群;(2)高铁沿线;(3)三四线城市快周转项目。近期重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目,大力推进土地储备工作。

五是积极试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域,以及重点布局酒店项目;

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

1.5月发行2018年度第二期中期票据,发行期限3年,票面利率为5.18%;5月29日发行公司债券(第二期),发行规模为人民币30亿元;

(二)拿地策略

(一)战略调整

(三)核心融资

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

澳门金沙30064在线网站 3

4.从2017年的拿地区域来看,2018拿地区域会继续延伸到更多省市,除省会城市(上海、重庆、南京、成都、西安、济南等),其重点放在三四线城市(如佛山、绍兴、淮北、鄂州、眉山等)等区域。

一是聚焦三大城市群、四大都市圈的同时,择优拓展一二线城市周边承接产业及人口外溢的优质三四线城市。

就拿地节奏而言,龙湖主要根据市场形势从容判断,平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。

华夏幸福的地产收入集中在京津冀地区(2017年收入占比87%),地区依赖较高,但津京冀地区近年来人口处于净流出状态。地产调控趋严的背景下,华夏幸福与平安对赌承诺为业绩三年翻一番,由此增加了公司经营风险,另外为实现对赌协议规定的三年业绩增长幅度,华夏幸福追求短期业绩的激励较强,由此对公司长期战略布局可能产生不利影响。

(二)拿地策略

(三)核心融资

公开资料显示,2018年,绿地将重点布局长三角、珠三角、京津冀等一线城市群及周边地区;江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区以及地级市高铁站周边地区。

3.目前土地储备的比例在一线城市大概10%,二线城市40%,三线城市40%,四线城市10%。未来3~5年三四线城市,特别是四线城市土储占比会适当提高;

接前文:《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

2.2018年6月与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。

(二)拿地策略

四是与新加坡主权基金(GIC)合作设立投资平台,投资龙湖位于一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资10亿美元;

4.3月12日和13日在上交所发行公司债10.9亿,在银行间市场发行短融15亿。

(三)核心融资

2.关注宏观调控非主控城市发展机会,通过多样化土地资源获取方式,进行低成本储地;

2.关注宏观调控非主控城市发展机会,通过多样化土地资源获取方式,进行低成本储地;

三是重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目,增加土地购置。

旭辉2018年融资重点方向由境内转向境外:2018年1月份,发行一笔3亿美元的优先票据,票面利率5.5%;2月份,旭辉控股还发行了一笔总额为27.9亿元的可转债;3月份,旭辉控股获得上海汇丰银行5亿港元贷款授信;4月份,连续发行了两笔共计8亿美元的优先票据,利息分别为6.375%和6.875%;6月,旭辉控股公布了以股代息计划,本质上将分红变成融资;7月份,获得东亚银行授出一项为期两年不超过5亿港元的定期贷款融资的贷款函件。

3.积极向“城市综合投资开发运营商”转型,华南大区逐渐形成城市片区综合运营、医院医疗、学校教育、公园与公共空间、商业运营、文化体育、城市棚改、城中村整治的城市运营八大业务模块。

曾经与招商蛇口、保利和万科并驾齐驱的金地集团(招保万金),目前在排名上也有一定的下降。根据公开报道显示,金地集团今年以来受房企各融资渠道收紧的影响,金地的融资成本也明显上升(去年平均成本的4.56%,今年已发行的票面利率最低达到了5.3%);快速拿地使资金承压,负债率已由2016年的65.43%上升到2017年的72.13%。

十、华润置地

澳门金沙30064在线网站 4澳门金沙30064在线网站 5目录

三是强化2018年绿城的重点发展关键词:“五位一体”、“轻重结合”复合型发展,即以绿城中国为主体,构建绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇(温州文成小镇项目、潍坊昌乐小镇项目)、绿城生活五大业务板块。

对于2018年的布局思路,龙湖地产延续“稳健迅捷”
的投资策略,以应对投资弱市下的波动风险,抓住机会以积极合理价格补仓,并寻求持续的行业收并购机会。

五是实行“1、3、5”高周转(1个月开工,3个月开盘,5个月现金流回正),继续提高项目周转率。

十二、金地集团

1.7月份,绿城中国宣布先后与由汇丰银行牵头的18家香港主要银行及中国银行(香港)有限公司成功举行境外银团贷款签约仪式,共获两笔总计14亿美元(约94亿元人民币)的低息无抵押贷款。

2018新城控股主要实施以下调整:

六是重点布局长租公寓,如雄安绿地双创中心、香河绿地双创中心、绿地铂骊公寓项目。“双创中心”打造集创新创业、公共孵化服务、投融资服务、创业辅导、国际资源对接为一体的共营区域,为创建区域“创业大街、创业社区、创业慧谷”等业态做好基础,后续择机共建双创基地。另外布局多元化生意,如投资创客中心;针对中产阶层客户推出进口精品超市G-Super,且在2018年做进一步扩张,门店将从现有的37家扩展到100家。无独有偶,2018年1月绿地集团联合WE+酷窝品牌,在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。

目前主要的拿地方式是招拍挂、项目收购、合作开发等,且90%以上的新增投资都放在一二线城市,同时公司将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市,2017年年报披露当年拿地区域集中在一二线城市(比如上海、厦门、广州、武汉、西安、福州等城市)。

绿地在2018年的战略性项目拓展比较明显,在上半年新增土储中,“绿地城际空间站”项目占比超过30%,目前也在着力打造全新项目品牌“绿地城际空间站”。除此之外,绿地加强康养产业,聚焦康养居酒店项目拓展和建设,其中已列入计划项目有52个,年内可交付项目有望达17个。

十二、金地集团

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

接前文:

十、华润置地

十四、世茂房地产

(一)战略调整

一是地域扩张,落实公司“1+3”战略布局,拓展深耕的城市群,持续打造更多百亿销售规模的城市公司;

3.3月初公告300亿的各家银行和金融机构的授信和融资合作。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

网站地图xml地图
Copyright @ 2010-2019 澳门金沙30064在线网站 版权所有