万科A公司点评:销售积极、杆杆率低、融资优势凸显

By admin in 集团财经 on 2019年3月1日

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1.事件

2018年上半年,万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,坚持以客户为中心,以现金流为基础,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续创造真实价值,推动各项业务有序发展,2018年1-6月累计实现销售面积2035.4万平方米,销售金额3046.6亿元,同比分别增长8.93%和9.91%,经营情况良好,收入和利润持续提升,财务结构保持稳健,各项业务稳步推进,市场占有率进一步提高,龙头地位稳固。

   
公司发布了2018年半年报。在2018年1-6月,公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;公司实现归属上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%,扣非后归属上市公司股东的净利润为90.97亿元,同比增长27.7%;公司基本每股收益为0.83元,同比增长24.9%,符合预期。2.我们的分析与判断

▌财务表现:资产规模及销售业绩稳步增长,盈利能力持续提升

    (一)业绩增长符合预期

从资产规模看,万科的总资产规模持续稳定增长,2018年上半年,总资产规模达13451.52亿元,同比增长44.75%。同时,万科始终坚持有质量的发展理念,注重资产增长质量,净资产规模为2057.84亿元,同比增长27.69%,增速显著。

   
2018年上半年,公司实现营业收入1059.75亿元,同比增长51.8%;归母净利润为91.24亿元,同比增长24.94%。营业收入大幅增长的原因是房地产结算收入同比增长53.59%。上半年公司销售毛利率为34.3%,较2017年同期增长1.79个百分点;净利率12.76%,较2017年同期下降1.64个百分点。归母净利润增速低于营业收入增速的主要原因是公司的财务费用及资产减值损失规模有所提升。上半年,公司实现竣工面积917.2万平米,同比增长44.1%,占全年竣工计划的34.90%。下半年随着公司结算节奏的进一步提升公司业绩释放将进一步加速。

图:2014-2018年上半年总资产和净资产情况

    (二)积极销售、加强现金流管理

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2018年上半年,公司实现销售面积2035.4万平米,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%,在34个城市的销售金额位列当地前三。上半年所销售的产品中,住宅占85.9%,商办占10.9%,其他配套占比3.2%,住宅产品中,144平米以下的中小户型占比91%。从区域布局看,公司在南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域以及其他区域销售金额分别占比19.2%、32.9%、26.8%、20.8%、0.28%。预计下半年随着供货推货的不断增加,销售有望持续回暖。面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境,万科坚持现金为王,强化资金管控,销售滚动回款率保持在93%以上。

2018年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,销售金额为5.66万亿元,同比分别增长3.2%和14.8%,增速较2017年同期分别下降10.3和3.1个百分点。2018年上半年,万科在全国商品房市场份额上升至5.38%,但销售额增长低于全国水平,销售面积增长率则高于全国水平5.6个百分点。

    (三)稳健投资、合理布局

图:2018年上半年万科与全国的销售面积及销售额增长率情况

   
公司秉持理性投资策略,在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会,适时补充项目资源。上半年共获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平米,权益规划建筑面积1143.9万平米,权益地价总额约578.2亿元,均价5054元/平米。按建筑面积计算90.8%的新项目为合作项目,公司当前权益比例为55.8%,较2017年下降4.2个百分点。在坚持聚焦城市圈、深耕现有城市的基础上,上半年万科新进入涿州、盐城、银川等城市。截至上半年末,公司在建及规划中项目的总建筑面积约1.43亿平米,此外公司还参与了一批旧城改造项目,权益建筑面积合计约282.4万平米。

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    (四)物业、租赁、商业、物流等业务运行良好

在市场整体形势向好的情况下,万科在巩固核心业务优势的基础上,积极拓展与生活服务相关的其它业务,实现了销售业绩的大幅增长,销售额及销售面积分别为3046.6亿元、2035.4万平方米,同比分别增长9.91%和8.93%。

   
万科公司物业服务累计签约面积超过4.7亿平米,上半年实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%。创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海横琴试点“物业城市”。

图:2014-2018年上半年万科销售额和销售面积增长情况

   
租赁住宅方面,公司2014年以来积极布局长租公寓市场,2018年将租赁住宅业务确定为核心业务。截止半年报期末,公司长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约为92%,已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品。

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商业开发运营方面,2018年1月,万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至报告期末,印力商业平台共管理126个项目,总建筑面积915万平米,自持项目开业79个,包括53个购物中心。

从盈利能力看,2018年上半年,万科实现营业收入1059.75亿元,净利润135.23亿元,权益净利润124.20亿元,同比分别增长51.80%、34.51%和52.45%,净利润增速超越营业收入增速,盈利能力持续提升。与碧桂园、中海相比,万科的营业收入高于中海,净利润高于碧桂园,增速稳定,表现均好。

   
物流仓储服务方面,公司物流仓储服务业务已经进入全国32个主要城市,服务客户60余家,累计已获得项目84个,总建筑面积(可租赁物业的建筑面积)626万平米,已建成运营项目41个,稳定运营项目平均出租率为95%。

图:2014-2018年上半年万科营业收入和净利润情况

    其他冰雪、养老等业务也如期推进中。

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    (五)净负债率保持在较低水平,融资优势明显

图:2018年上半年万科与主要企业的营业收入增长率、净利润增长率情况

   
截至2018年上半年末,公司净负债率32.7%,保持在行业较低水平。公司有息负债2269亿元,占总资产的16.9%,其中短期借款、一年内到期的有息负债占比为26.9%。公司上半年先后完成五期超短期融资券的发行,发行的票面利率区间为3.25%-4.6%,位于同期发债利率低位;7月公司完成30亿元中期票据发行,发行利率为4.6%;8月完成15亿元住房租赁转向公司债券发行,票面利率4.05%,创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。

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    3.投资建议

2018年上半年,万科的房地产业务销售毛利率和净资产收益率分别为34.59%和22.15%,同比分别增加3.2和1.8个百分点,归属上市公司股东的净利润率增长为10.70%,上升1.0个百分点。

   
万科A2018、2019年的预测营业收入为3202.2亿元、4075.3亿元;归母净利润为353.4亿元、446.8亿元;每股收益为3.20元,4.05元;当前股价为23.35元,对应的2018、2019年的市盈率分别为7.3X,5.8X。公司作为我国房地产行业内领先的龙头企业,住宅开发持续受益集中度不断提升,将继续保持较快增速。进一步,随着深圳地铁的介入带来“轨道+物业”的新业务模式,公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域拓展新业务模式,且随着市场高点时销售项目步入结算周期,公司的毛利率和业绩增速有望继续维持高位。因此,我们维持对公司的“推荐”评级。

图:2018年上半年万科的销售毛利率、净资产收益率及归属母公司股东的净利润率

    4.风险提示

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    房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。

从稳健性看,2018年上半年,万科的资产负债率上升至84.70%,比年初增加0.72个百分点,净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为32.7%,继续保持在行业较低水平。2018年上半年,万科持有货币资金1595.5亿元,同比增加48.34%,短期偿债能力较强,流动比率、速动比率分别为1.18、0.52,负债水平保持稳定,短期偿债能力较为理想,整体保持了较好的财务稳健性。

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