山东省物业服务收费管理办法

By admin in 金沙律法 on 2019年5月4日

发文单位:山东省人民政府

发文标题:菏泽市住宅物业服务收费管理办法

文  号:山东省人民政府令第317号

发文单位:山东省菏泽市人民政府

发布日期:2018-5-29

文号:菏泽市人民政府令2013年第9号

生效日期:2018-7-1

发布日期:2013-8-11

  《山东省物业服务收费管理办法》已经2018年5月3日省政府第6次常务会议通过,现予公布,自2018年7月1日起施行。

执行日期:2013-10-1

  省长 龚正

《菏泽市住宅物业服务收费管理办法》已经2013年7月31日市政府第14次常务会议研究通过,现予发布。

  2018年5月29日

菏泽市人民政府市长 孙爱军

  山东省物业服务收费管理办法

2013年8月11日

  第一章 总则

菏泽市住宅物业服务收费管理办法

  第一条
为了规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,促进经济社会健康稳定发展,根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》等法律法规,结合本省实际,制定本办法。

第一章 总 则

  第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。

第一条
为规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规和政策规定,结合本市实际,制定本办法。

  本办法所称物业服务收费,包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。

第二条
本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

  第三条
省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门按照价格管理权限,负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第三条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

  县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门和其他有关部门按照各自职责,做好物业服务收费管理的相关工作。

第四条
市价格主管部门会同市物业主管部门负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

  第四条
物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则,并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。

各县区价格主管部门会同县级物业主管部门,按照价格管理权限,具体负责本行政区域内住宅物业服务收费的监督管理工作。

  第五条
实行政府指导价的物业服务收费,由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)制定基准价及其浮动幅度,报本级人民政府批准后向社会公布执行。

街道办事处(乡镇人民政府)监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理中的矛盾纠纷。

  实行政府指导价的物业服务收费标准,应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。

第五条
住宅物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

  第六条
实行市场调节价的物业服务收费,由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。

提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈。

  鼓励、支持业主或者物业使用人通过公平竞争机制选择物业服务企业,并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。

第二章 住宅物业服务收费管理

  第二章 物业公共服务费

第六条
住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

  第七条
本办法所称物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务,向业主或者物业使用人收取的费用。

普通住宅物业管理区域内的前期物业服务费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、开发区的前期物业服务费的基准价及浮动幅度,报市人民政府批准并每年向社会公布。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的前期物业服务费的基准价及浮动幅度,报县人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准,由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。

  第八条
普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。

非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的物业服务费实行市场调节价,由业主大会或全体业主与物业服务企业协商约定。协商不成的普通住宅物业服务收费,经双方同意可参照政府指导价标准执行。

  第九条
普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。

第七条
普通住宅物业管理区域内的前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。
物业服务等级标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。

  普通住宅前期物业服务等级标准由设区的市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。

第八条
普通住宅物业服务成本包括:(一)管理服务人员的工资、福利费和由物业服务企业缴纳的社会保险;(二)物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;(三)物业管理区域环境卫生清洁费用;(四)物业管理区域绿化养护费用;(五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用;(六)办公费用;(七)物业服务企业的固定资产折旧;(八)物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(九)经业主同意的其他费用。

  第十条
普通住宅在销售前,建设单位应当拟定物业服务方案,选择物业服务等级,依法选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。

第九条
物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第十一条
物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等,应当在前期物业服务合同中列明,并在物业管理区域的显著位置公示。

物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含物业公共服务费的内容。

专业经营设施设备产权属于专业经营单位的,其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担,不得计入物业服务支出或物业服务成本。

  第十二条
因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。

第十条
前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开,并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。

第十一条
前期普通住宅物业管理区域,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,业主交纳的物业服务费应当减免30%,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

  第十三条
普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的,以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收;未办理房屋权属证书的,按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。

第十二条
建设单位在申请办理房屋预售许可证前,应当将前期物业服务合同等资料报当地物业主管部门备案。对不按规定备案的,房产行政管理部门不予核发房屋预售许可证。

  普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内,但改变设计用途用于居住的除外。

普通住宅物业管理区域内的前期物业服务合同签订后,物业服务企业应当按照《山东省服务价格管理办法》等有关规定,到所在地价格主管部门申领《山东省服务价格登记证》。

  第十四条
房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的,应当经有利害关系的业主书面同意并办理相关手续,其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。

第十三条
业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

  第十五条
业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的,从其约定。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费应从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

  经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以预收物业公共服务费,但预收时间不得超过半年;物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的,从其约定。

物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不得超过半年。

  物业产权发生转移的,原业主或者物业使用人应当结清物业公共服务费。

第十四条
物业服务费应按《房屋所有权证》所载明的房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。未办理《房屋所有权证》的,可暂按照购房合同所载明的房屋建筑面积计收。

  第十六条
因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业公共服务费应当予以减免,差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

独立专有车库,需按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。

  前款规定的物业公共服务费减免比例,属于普通住宅前期物业的,由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定;属于其他物业的,由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

  第十七条
普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定,但收取的费用最高不得超过百分之六十。

第十五条
房屋交付后空置一年以上的,按照物业服务费标准的70%收取,一年内(含一年)的物业服务收费标准按照全额收取。合同另有约定的,从其约定。

  其他物业交付后空置六个月以上的,其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。

第三章 停车服务收费管理

  第十八条
物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的,物业公共服务费由建设单位交纳。

第十六条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人,应当交纳停车服务费。

  符合交付条件的物业,物业买受人逾期不办理交付手续的,物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用,停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。

  第三章 机动车停放费

己购买车位但未停放车辆的,其空置期间的停车服务费应适当减收,减收幅度由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。

  第十九条
本办法所称机动车停放费,是指在物业管理区域内租赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车,由承租人、使用人交纳的车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费。

业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

  第二十条
普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价,其他物业的机动车停放费实行市场调节价。

第十七条
普通住宅物业管理区域内的前期停车服务费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、开发区的前期停车服务费基准价及浮动幅度,报市人民政府批准并每年向社会公布。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的前期停车服务费基准价及浮动幅度,报县人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准,由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。

  第二十一条
业主、物业使用人以及其他承租人租赁建设单位的车位,应当交纳车位租赁费。

非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内停车服务费实行市场调节价。具体收费标准,由业主大会或全体业主与物业服务企业协商约定。

  普通住宅的车位租赁费标准,由承租人与建设单位或者其委托的物业服务企业在政府指导价范围内约定;其他物业管理区域的车位租赁费标准,由承租人与建设单位或者其委托的物业服务企业约定。

第十八条
车位所有权人将车位租赁给车位使用人使用的,可以收取车位租赁费,车位租赁费归车位所有权人所有。

  第二十二条
车位租赁费由建设单位收取。建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的,应当签订书面委托合同;未签订书面委托合同的,物业服务企业不得收取。

第十九条
普通住宅物业管理区域内的车位租赁费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、市经济开发区的车位租赁费基准价及浮动幅度,报市人民政府批准。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的车位租赁费基准价及浮动幅度,报县人民政府批准。具体收费标准由承租人与车位所权人在规定的基准价和浮动幅度内约定。

  第二十三条
使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位,物业服务企业提供相应服务的,车位使用人应当交纳停车服务费。

第二十条
占用物业管理区域内业主共有道路或其他场地停车的,应当交纳车位场地使用费。

  普通住宅前期物业停车服务费标准,由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定;其他物业管理区域的停车服务费标准,由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定。

第二十一条
未成立业主大会的车位场地使用费实行政府指导价,车位场地使用费标准按当地制定的车位租赁费标准执行。

  车位未停放机动车的,免收停车服务费。

已成立业主大会的车位场地使用费实行市场调节价,车位场地使用费标准由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定。

  第二十四条
对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的,可以收取车位场地使用费。

第二十二条
停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用,可依照物业服务合同约定,按实际支出在车位场地使用费中列支。业主大会成立前,支出比例由价格主管部门会同物业主管部门核定。

  普通住宅前期物业收取车位场地使用费的,其具体收费标准由物业服务企业在政府指导价范围内确定;其他物业管理区域收取车位场地使用费的,其收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定。

车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有,主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行,并接受全体业主监督。

  第二十五条
停车服务费由物业服务企业收取,车位场地使用费可以由物业服务企业代为收取。

第二十三条
停车服务费、车位租赁费和车位场地使用费应当按月收取。物业服务合同另有约定的,停车服务费、车位租赁费和车位场地使用费可以预收,但预收时间一般不得超过半年。

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