当流拍变成主旋律,北京土地市场将走向哪里?

By admin in 集团财经 on 2019年2月16日

一直以来,房地产业内都将土地比作面粉,房子比作面包,面粉价格决定面包价格。因此,关注房价就离不开研究土拍情况。

文/时代财经    刘新歌

澳门金沙30064在线网站,2018年上半年,如果要给全国土地市场送首歌,那一定是“凉凉”。据统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

自去年下半年开始,“共有产权住房”成为北京供给体系的新名词、新面孔。不过,它似乎只是“看起来很美好”。1月25日,北京国土资源局拍卖3宗共有产权住房用地,
2宗位于丰台区的地块因无人报价而流拍。

 要知道,上一次如此大规模的土地流拍,还是在2014年。但要论流拍率的话,当时仅有4%,而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。

该两宗位于丰台区花乡白盆窑村的地块总出让面积逾10万平米,挂牌出让起始价超92亿。出让文件要求,宗地中居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”,销售价格4.3万元/平方米(含全装修费用)。

这个情况似曾相识,甚至很是怀念,2013-2014年也出现过类似的局面,当时几乎没有什么土地成交了,开发商资金链吃紧,房地产岌岌可危,到处都是烂尾楼。

这是北京共有产权用地首次遭遇流拍。2017年9月30日,由北京市住房和城乡建设委员会联合三部门发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施。除了在此之前推出的自住型商品房用地转为共有产权房用地外,北京也加速共有产权房用地的供应力度。

全国土地市场遇冷的大背景下,北京的情况也不容乐观。

北京市规划国土委日前数据显示,2017年共有产权住房用地供应量达207公顷,完成率104%,占全市商品住宅用地总供应量的28.7%。同时,去年全年,北京市住宅用地总计推出721公顷。

2018年截止发稿,北京共出让土地31宗,其中,住宅用地成交26宗,成交总金额782.31亿元;商办用地5宗,成交总金额59.17亿元。住宅用地方面,共有产权用地成交7宗,限价房用地19宗(两宗竞自持)。

以111%的完成率超额完成2017年全年供应计划的同时,北京也创下近四年来宅地供应的最高值,且达到2016年供应量的7倍。北京市规划国土委主任张维日前称,2018年将继续保持合理的(宅地供应)规模和结构,到2021年,5年时间将累计新供应住宅用地6000公顷,住房150
万套。

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在中原地产首席分析师张大伟看来,此次两宗位于北京四环内的宅地惨遭流拍与其起价过高、起始楼面价与销售限价差距太小有关。

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“两块地起价分别高达41.78亿与50.58亿,在融资难度非常大的当下,尤其近期对拐弯进入房地产的银行信托进行盘查,大部分企业对这个高投资额项目相对谨慎。”

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而出让条件中对销售价格的限制更压缩了项目未来赢利空间。除去配建面积,两宗地楼面价起价约3.3万元/平方米,与4.3万元/平方米的销售限价(含全装修费用)差距寥寥。

结合北京市以上成交土地情况分析,2018年前8月北京市成交土地共计31宗其中主要集中在1月,成交土地15宗;2月成交8宗;3月成交1宗地,为北京市延庆区张山营镇水峪村A-01等地块B14旅馆用地、U21排水设施用地;4月仅成交1宗延庆新城再挂牌地块–北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块(世园会二期)R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地;5月无成交;6月成交3宗,其中2宗为流拍后再入市地块;7月成交2宗,8月成交2宗。

与周边楼盘市场价相比,该地块更显“盈利微薄”。时代财经查询链家网数据发现,丰台白盆窑村区域现在在售商品房为“首开华润城”,目前售价1200万/套,单价约90000元/平米。

2018年前8月北京市土地市场交易的31宗地中,除朝阳区3宗、海淀区1宗及丰台区成交2宗土地外,其他土地均位于远郊区域。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在接受时代财经采访时表示:“流拍的原因主要是共有产权住房采取封闭循环,而且是家庭唯一住房,很大程度上去除了投机投资需求,限制了市场需求,对开发商而言盈利空间有限。”

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不过,在她看来,共有产权房未来需求可期。“共有产权房对于满足自住需求而言,住房让渡了其共有产权的使用权,吸引力还是很大的,需求还是很旺盛的。”

在成交的所有地块中,成交总价前6的地块有:

北京上一次出现土地流拍是近一个月前,所涉土地为延庆区延庆新城地块。不过,与北京远郊的延庆不同,丰台区位于北京四环内,也曾经是北京高价土地的扎堆地。

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