如何评价任志强6月9号在厦门发表看好房地产言论?

By admin in 集团财经 on 2019年2月16日

总结来看,中国房地产未来仍然有极大的利好。本轮二线大多数省会城市房价上涨是因为供给不足导致的,未来或大概率会在土地政策上作文章,降低成本才能加大住房供给,从供需上影响房价走势。但需要明确的是目前调控楼市所祭出的一系列直接抑制房价的行为,是不可取且作用不大的,所以对于真正的刚需购房者来说,买房还是要趁早。但房价走势也会出现巨大分化:人口流入地区房价上涨,人口流出地区卖不出房子。

回答:

任志强花了近15分钟阐述了中国目前的政策和英国在17世纪城市化高速发展的时候出台的政策基本一样。他想说明的问题很简单,中国现有政策是错误的,急于这些政策做出的一系列政策也是经不起推敲的。但好在英国有了城市化高速发展的需求,及私有产权保护和人权保护制度,最后就把这个定居政策给推翻了,中国现在还一直没有变的趋势。

这一点,我表示赞同。

1,降房价并非无解,土地政策改变房价或立刻下跌?

很多人认为人口老龄化会导致房子过剩,实际上并不能简单断定,独居人口增加就是一个对冲因素。在人口净流入城市,这种趋势会更明显。

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任志强预测厦门楼市,并表示:“现在厦门买房还是好时机。”

任志强和李铁都认为,房价高是客观存在的,“我们不是解决房价高的问题,是解决通过什么方式增加中低收入人口住房供给问题”,中低收入人口住房供给你不能在房价很高的地方削平地租,通过福利性的方式把房子给他们,不可能的。

如何评价任志强6月9号在厦门发表看好房地产言论?

“信志强住洋房”的赞誉更加显露了其一大批拥趸对其的信任。事实上,直到今天如果业内与专家、学者唱空楼市,很多坚持看涨的购房者就会搬出任志强的观点,怼得这些专家、学者体无完肤。不过,历史的确证明,任志强在房地产预测方面的确是“神一般的存在”。

城市化的确还在继续,但速度已在放缓,而且商品房销售已经在2017年触及天花板,13万亿元。2018年肯定比这个少。

这一点奇哥还是非常赞同的,虽然国家主管部门曾经明确指出,房价和土地没有直接关系,但不可否认土地作为建设房产的最高成本,确实在影响着中国房价的走势。尤其是过去2016年,楼市行情火爆,地产商拿地热情火热发烫,全国“地王”丛生,“面粉贵过面包”的情况屡见不鲜。在这种情况下,唯利是图的地产商怎么可能会降价卖房呢?

自厦门实施严厉的调控政策之后,整个房地产市场已经日渐趋向平稳。“限价、限购、限售、限贷”四限政策下的厦门楼市中,投资客的身影基本消失,而厦门本地消费者则需求又有限,未来厦门楼市上涨缺乏动力。

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回答:

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同时,任志强也非常看好厦门的未来发展前景,厦门由于其发达的旅游业,和海南三亚一样,承接着来自全国天南地北的游客,另外厦门经济增长率(五个副省级的经济开发区)中排第二,强劲的经济实力让厦门备受全国广大购房者们的青睐。

实际上,在2013年时任志强就说过,户籍及土地制度不解决,长效调控还会是空谈,房价不可能下跌。在他看来,土地出让金就是地方政府赖以生存的法宝,目前负债累累的地方政府不可能有动力去调控楼市。因为真正把房价降下来了,最后遭殃的还是他们自己。言外之意当前的土地政策和调控降房价是矛盾的,地方政策不可能积极起来,因为那等同于“搬起石头砸自己的脚”。

此外,我们还应看到厦门居民杠杆率位居全国第一,甚至比深圳还高。数据显示,到2017年10月份,厦门住户存款约为2289.8亿元,住户贷款余额却是4202.7亿元,资金杠杆率竟高达183.5%。杠杆越大,市场蕴藏的风险购房就应保持足够的警惕。

3个月前在博鳌房地产论坛上,任志强说世界上没有任何一国有中国这么大体量的房地产,所以短期中国楼市难以逆转。拿发达国家城市化率70%来计量,中国目前城市化率只有60%不到,这其中至少有15年的红利期;此外,欧洲一些发达国家计量住房需求都是统计未来独居人口,以中国14亿的体量计算,中国未来将会至少产生2亿独居人口,目前这一数值仅为7500万,也就是说房地产发展才走了3/8,中国房地产依然拥有远大前程。

看好厦门房地产,我也会讲,我不看数据都会讲,比如厦门是福建唯一的特区,厦门是中国民营经济最发达城市——泉州的后花园,泉州老板去厦门买房几乎是“规定动作”,泉州企业也很喜欢将总部设立在厦门。厦门经济发达、环境优美;沿江靠海,前途无量。

拿调控楼市降房价来说,他认为调控房价就是阻断中国城市化发展的进程,这与中央制定的全面实现小康社会大政方针大相径庭,毕竟小康目标一个重要的标志,是70%城市化率。因此来看调控降房价的概率基本为零。

首先他说目前中国的城市化进程还远远不够,目前只有百分之四十一,而发达国家是百分之七十三,中国城市化进程进一步加速。

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任就是这样一个极少数人中的一个。

所以在任志强看来,如果土地政策不变,仍然是现有的情况,可能就会继续往上涨。但是永远这么涨,涨到什么时候算头?

根据5月全国城市房价排行榜显示,厦门5月房价44762元/㎡,排名全国第四。而2017年厦门全体居民人均可支配收入46630元,高额的房价已经让居民有点无力负担。

任志强认为购买住房一直都不是简单的买卖关系,而是有清晰的投资概念在里面,他认为大家不选择把钱存在银行和股市里,而是义无反顾地往房地产里冲,那是因为大家觉得这里安全且有得赚。

城市化带来更多的城市人口,但这里除了已经事实上在城里生活的非本地户籍的常住人口转化之外,还有一些从农村转化而来的农民,这些人如果没有棚改的支持,实际上按照目前的房价计算,他们很难买得起房子。一个人买房子,背后是六个钱包的支持,六个人进城,只能供养得起一套房,剩下那些人基本上只能租房。

2,现有制度下,房价下跌概率基本为零

这一点我不否认,但我认为任志强以此来得出“没买房的人应该感谢买了房的人”的结论并不合理。

近日,在滑雪胜地崇礼,任志强和中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁又来了一次观点的碰撞,据媒体报道整场活动一直火药味十足,从头到尾两个重量级人物都在就房地产的未来发表不同见解。其中任志强的个人魅力更是得到了淋漓尽致的发挥,奇哥仔细研究了任志强的演讲,觉得有2点非常明确,也释放了清晰的房价走势信号:

所以城市化给房地产的利好,未来更多表现为租房市场的利好。租房群体的扩大,租房体验的改善,房租必然要上涨,而且涨幅快于房价。这对搞租售并举的地产商和运营租房的房产中介机构是有利好。

众所周知,任志强一直提倡土地私有化及改革户籍制度,他认为高房价和当前政策有一定关系。和以往一样,任志强依然坚持认为,如果把政府持有城市公有土地和农村的通道打通,可能在短期之内房价就会掉,因为没有那么多土地出让金的暴利了,它会向农村转移。

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众所周知,任志强一直以快人快语、敢于直言著称,所以业内素有“大炮”美名。过去20年任志强算是地产商里最具个人魅力的大佬,没有之一。

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①在经济特区中,厦门经济总量小,但是增速可观,经济规模大小不重要,增速很重要。

房价一直涨,天天喊着买房就赚,那极少数没买房的人怎么办?买不起房的人怎么办?

根据统计数据,截至5月底,厦门市新建商品住宅已批未售存量为194万平方米,其中,岛内61.47万平方米,岛外132.22万平方米,岛外占比68%;如果加上已出让未动工、已动工未批准预售的商品住宅项目,厦门市商品住宅存量将达708万平方米。

但厦门房价具体走向,还真不好判断。只能说任志强说的很有道理,但实际上未来走势是综合因素决定的。

当然厦门的确是一个很好的很适合居住的城市,这也是为什么厦门房价能涨到现在这样的水平的原因。但这个动力现在已经越来越弱了。

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再认真一想,多没有仁慈心呀。我们怎知道讨饭者有何无奈之处呢。

任大炮说的城镇化会起到支撑房价因素更不靠谱,因为城镇化之所以会让房价出现上涨就是因为制度不完善的原因,到现在房地产市场因为政策的原因变得越来越完善了,在制度的保障下房价肯定不可能像以前那样出现暴涨了。

但统计数据显示,2018年1-5月份,厦门一手住宅成交总面积29万平米,相对于去年同期的60万平米,直接腰斩。

任志强这次实际上是为开发商站台的,泰禾集团。

第四看好海南厦门沿海城市的发展,文化旅游区发展模式以及创新科技园的沿海布局和优美的环境提高了区位优势价值。

“海南之后看厦门”!

自2018年伊始,厦门房价就处于持续下跌趋势,整个厦门楼市的成交量也在萎缩。

②城市保持开放、增加科技投入。如果厦门保持改革开放,增加对科技创新的支持,前途无量…

从另外一个角度来说,房租快涨,房价慢涨,房地产泡沫不就是减小了么?

厦门是一座发展前景看好的城市。有发展前景,就一定有人力、资本等各种要素的积聚。

更重要的是,厦门的房价实在太高了,想要继续上涨基本不可能,毕竟消费能力就摆在那里了,至少我厦门居民消费能力上来之前房价不可能继续上涨了。

最终有些人就去天桥乞讨了。

但从另一方面来看,如果一个城市高房价明显,就会影响人力资源的涌入,特别是年轻人才的涌入,这就会影响城市的活力与希望。

截止2017年末,我国城镇化率58.52%。业内专家表示,我国常住人口城镇化率距离发达国家80%的平均水平还有很大差距。如此巨大的城镇化潜力,直接证明了“未来房子的需求空间越来越大”。

回答:

1、没买房的人应该感谢买了房的人

4、独居人口不断增多,房子还是不够用

不过任志强的确分享了不少犀利观点,列举一二。

任志强本就是一个非常有争议的人物,但是他在房地产这么多年的说法,似乎从来就没有出错过。有人说,这是因为他有见识,看得太深太透。而在我看来,也许都不是,只是因为他讲实话。

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就是上面这张图,蓝线和黄线,只要它俩之间空隙越来越大,且蓝线位于黄线上方,房价就是加速上涨的。相反,如果蓝线和黄线出现交叉点,意味着房价下跌。

在房价基数已经很高的情况下,厦门人口其实不多。北上深都是千万级别的,甚至两千万级别的常住人口,但厦门只有四五百万,差别太大。人口越多,需求越旺盛,这是常规道理。受限于人口规模,厦门未来房价能走多高,确实不好判断。

根据国家统计局发布的数据,2017年厦门市新建商品住房价格环比指数呈现上半年逐步趋稳、下半年稳中略降的态势,2017年9月~2018年4月,厦门新建商品住房环比指数累计下降了0.6%;二手房方面,厦门二手住房价格环比指数从2017年4月份到2018年4月已连续13个月下降,如今二手住房成交价格已比去年同期下降10%~15%左右。

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房价所谓“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。随着城镇化进程的不断发展,越来越多的人涌向城市。这些人在城市没有住房,自然“房地产市场根本不用担心”。

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3亿多城市户籍人口,以户籍计算住房够用有失偏颇,因为一个户头下面,会有不少独居的老年人和成年子女,房子并不意味着空置。这一群体还在不断扩大,速度超过我们的想象。我一直在强调经济的发展,家庭必然向小型化发展,住房需求也会更多。

问题:6月9日,在厦门人民会堂,由泰禾集团(21.900,,-0.98,
-4.28%)举办的“对话任志强
论道大厦门”城市发展论坛上,知名地产大咖任志强出现在厦门,带来了50页的PPT、做了长达1小时的精彩演讲。\n和以往犀利的风格一致,任志强金句频发,句句精辟、干货满满,将整场活动推向了高潮。诸如“你要说前景,厦门前景美得、好得不得了”,毫不掩饰其对厦门楼市的看好。\n对于厦门,任志强似乎情有独钟。早在2012年,任志强到访厦门,就表示高度看好厦门。如今,任志强对厦门楼市的看好,再度引起了现场观众的热议。尤其是随着厦门板块的外拓及文旅产业的发展,和三亚一样,厦门承接着天南地北的人群,受到全国人民的青睐。

这时恰巧任志强路过天桥,抬腿就是一脚,踢掉饭碗大喊:讨什么讨!早听我的,买了房,买了几套房的话至于这样吗!

厦门楼市的基本面一般,媒体层面普遍不看好,所以他们请来了房地产界的超级网红任志强。

这句话是任志强演讲结束后,观众席提问现在应不应该买房,任志强给出的回答。

3、城市化还在继续,房地产市场没有问题

任志强属于地产界颇具话语权的人物,而近年来随着任志强的言论与观点逐渐得到验证,实际上任志强的预测往往代表着一种趋势,同时认可的人也越来越多。但是,正因为任志强的言论犀利、预测能力非常强,其言论却往往容易受到一些地产中介、开发商的利用,而过度宣传房地产的黄金发展期。不可否认的是,虽然目前国内房地产价格已经非常高,甚至已经超过了合理的价格范围,但是正因为土地供应不改变、货币政策不转向,加上系列调控错配举措的出炉,往往导致房价的非理性上涨,而如今国内房地产市场,已经不能够用正常人的思维去衡量,而更可能按照国内特殊的市场环境进行分析与预测。或许,在国内土地供应、货币环境没有发生实质性改变的前提下,可能始终可以找出助推房价上涨的原因。至于调控错配,这恐怕加剧了房价非理性表现,而高房价现象似乎仍在延续之中,且并未获得实质性的扭转。由此可见,对于近期任志强在厦门的表态,看好厦门往往也是看好厦门楼市,而从发展前景以及发展趋势来看,任志强的说法确实存在一定的时代性意义,但房价只涨不跌的格局,似乎在目前看来,仍未有明确性的改变,或许政策层面还是不希望房价出现大起大落的走势,而政策环境、货币环境对房价影响确实非常明显。

最后表示非常看好厦门的房价上涨不买会后悔。

2、“想占房价下跌的便宜的人,从来没出现过”

回答:

任志强的演讲全文,曾认真地拜读了一下,应该说,整体上还是秉承了他一贯敢言的风格,但还是有所收敛。数据引用也不少,是一篇很好的演讲。

我是楼市微观察,只说真心话,欢迎点赞与关注。

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